Voorbereiding: keuzes en samenwerken

Inleiding

Een project rond gemeenschappelijk wonen begint vaak bij één of enkele personen met een droom of ideaalbeeld over wonen in de toekomst. Maar hoe die droom te verwezenlijken? Wie samen met anderen overweegt een initiatiefgroep op te zetten, loopt al direct tegen een flink aantal vragen op:

• waar vinden we medestanders?
• hoe kunnen we ons het beste organiseren?
• zijn er elders in het land soortgelijke projecten gerealiseerd?
• welke problemen hebben zich daarbij voorgedaan?
• wat kunnen wij zelf en waar moeten we deskundigen inschakelen?

In de startfase proberen initiatiefnemers op deze vragen een antwoord te vinden. In eerste instantie bestaat vooral behoefte aan een overzicht van mogelijkheden. De ondersteuner kan de initiatiefnemers helpen zich te oriënteren. Welke wensen hebben de groepsleden? Waar legt de groep de grens tussen gezamenlijk en privé? Welke zijn de voor- en nadelen van de verschillende alternatieven? Uitwerking van ideeën en het leggen van contacten om die te realiseren staan in deze fase centraal.

Zaken die in de startfase moeten gebeuren zijn:

• werving van groepsleden;
• inventarisatie van woonwensen;
• stimuleren van de groepsvorming;
• opbouw van een netwerk.

Op zoek naar een locatie

De meeste tijd kost de zoektocht naar een geschikte locatie. Die begint met een bezoek aan de gemeente, afdeling huisvesting. Daar kan men navragen:

• of er kans bestaat op een bouwlocatie; en
• welke de eisen zijn die aan locaties worden gesteld; en
• of er bestaande panden vrijkomen, bijvoorbeeld een verouderd schoolgebouw.

Zo wordt duidelijk welke locaties passen bij de inventarisatie van woonwensen (hoofdstuk 2.4) en of eventuele afwijkingen daarvan aanvaardbaar zijn. De ondersteuner moet daarbij helpen voorkomen dat groepsleden onnodig star vasthouden aan secundaire wensen. In geval van verspreid wonen is het raadzaam met een corporatie of zorgaanbieder te praten over aanschuiven bij een bestaand complex. Over de rol van de gemeente nog het volgende: als kenner van locaties en toewijzer van woningen is de gemeente een belangrijke partner. Bovendien heeft zij een aantal mogelijkheden tot subsidiëring (bijvoorbeeld in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten).

De verantwoordelijke wethouder en gemeenteambtenaar kunnen:

• beleidsvoorstellen doen inzake gemeenschappelijk wonen
• inzicht geven in mogelijkheden tot realisering van initiatieven
• bij de uitgifte van grond eisen stellen aan de geplande projecten
• via prestatieafspraken met woningcorporaties gemeenschappelijk wonen stimuleren
• andere relevante wethouders en ambtenaren voor het idee winnen
• gemeenschappelijk wonen op de bestuurlijke agenda plaatsen.

Een ander aanspreekpunt binnen het gemeentelijke apparaat zijn de in de raad vertegenwoordigde politieke partijen. Zij kunnen een initiatief voor gemeenschappelijk wonen steunen door de ontwikkeling van beleid op dit punt te stimuleren en de beleidskaders vast te stellen waarbinnen wethouders en ambtenaren kunnen opereren.

In de relatie met de gemeente kan de ondersteuner een belangrijke rol spelen als intermediair. Hij kan wijzen op ervaringen die elders met gemeenschappelijk wonen zijn opgedaan om koudwatervrees en vooroordelen bij de gemeente of adviesorganen weg te nemen. Ook kan hij aantonen hoe het project voor gemeenschappelijk wonen aansluit bij het gemeentelijk beleid. Hij kan daarvoor de volgende beleidsmatige argumenten gebruiken:

Argumenten vóór gemeentelijke stimulansen van gemeenschappelijk wonen:

• Gemeenschappelijk wonen is een onmisbaar onderdeel van een gevarieerd aanbod van woon- en leefvormen in een gemeente.
• In een vraaggestuurde woonmarkt is het voor gemeentes aantrekkelijk een breed scala van woonvormen te kunnen aanbieden.
• Gemeenschappelijk wonen past in het streven van de (lokale) overheid om bewoners meer inspraak, invloed en verantwoordelijkheid te geven.
• Bij projecten van gemeenschappelijk wonen heeft men te maken met gemotiveerde bewoners. Zij zijn betrokken bij hun wooncomplex en leveren een positieve bijdrage aan de directe omgeving.

Nieuwbouw of bestaande bouw

Een belangrijke keuze is die tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Nieuwbouw betekent meestal: een langere looptijd. Bij een bestaande woning duurt die gemiddeld zo'n drie jaar, bij nieuwbouwprojecten vier tot vijf jaar. De belangrijkste redenen voor de lange looptijden zijn:

1. het gebrek aan locaties
2. de soms moeizame financiering

Voordeel van nieuwbouw is wel dat de groep doorgaans meer invloed heeft op de inrichting. Met name van belang voor bewoners met lichamelijke beperkingen. Bestaande woningen zijn vaak niet aangepast aan hun specifieke wensen: geen trappen, brede deuren, geen drempels.

Kopen of huren

• Een voordeel van huren is dat men weinig eigen geld nodig heeft. Ook zijn er minder kosten voor onderhoud, want de verantwoordelijkheid daarvoor ligt grotendeels bij de verhuurder (in de meeste gevallen een woningcorporatie). En men zit minder vast aan het huis.
• Het voordeel van kopen is de vrijheid om de woning naar behoefte in te delen. Ook ontbreekt de jaarlijkse huurverhoging.

Het besluit over koop of huur zal, net als het besluit over nieuwbouw of een bestaand gebouw, mede afhangen van de financiële mogelijkheden. De ondersteuner kan de groepsleden helpen bij het opstellen van een begroting en een inventarisatie van fondsen en subsidieregelingen waarvoor men mogelijk in aanmerking komt.

Zelf opdrachtgever zijn

Wanneer een groep zelf een complex wil (ver)bouwen en de plannen klaar zijn, moet zij vervolgens bepalen of zij zelf wil optreden als opdrachtgever. Dat geeft wel meer invloed op het uiteindelijke resultaat maar ook meer verantwoordelijkheden. De groep moet bepalen hoe zij met de risico's, zeggenschap en verantwoordelijkheid wil omgaan en welke financieringsconstructie wordt gekozen.

Risicodekking

In Culemborg werden door woongroep Kwartel 25 koopwoningen in eigen beheer gerealiseerd. Iedere koper betaalde zijn eigen kosten en liep tot op zekere hoogte een financieel risico. Om deze enigszins te beperken sloot de groep een samenwerkingsovereenkomst met een projectontwikkelaar. Volgens deze overeenkomst zou de ontwikkelaar een lening geven aan de groep wanneer gegadigden zich in de loop van het project zouden terugtrekken en men op zoek moest naar nieuwe kopers. Indien zich geen nieuwe kandidaten zouden melden, was de ontwikkelaar ook bereid om de woning over te nemen.

Bron: Benko 2002: 83

SIR-55 De Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw, kortweg SIR-55, behartigt de belangen van gegadigden voor seniorenwoningen en begeleidt het bouwen van deze woningen in eigen beheer. Dat doet men op kostenbasis zonder winstoogmerk. Informatie over deze stichting kan men vinden op www.sir55.nl[1]