Voorbereiding: keuzes en samenwerken

Inleiding

Een project rond gemeenschappelijk wonen begint vaak bij één of enkele personen met een droom of ideaalbeeld over wonen in de toekomst. Maar hoe die droom te verwezenlijken? Wie samen met anderen overweegt een initiatiefgroep op te zetten, loopt al direct tegen een flink aantal vragen op:

• waar vinden we medestanders?
• hoe kunnen we ons het beste organiseren?
• zijn er elders in het land soortgelijke projecten gerealiseerd?
• welke problemen hebben zich daarbij voorgedaan?
• wat kunnen wij zelf en waar moeten we deskundigen inschakelen?

In de startfase proberen initiatiefnemers op deze vragen een antwoord te vinden. In eerste instantie bestaat vooral behoefte aan een overzicht van mogelijkheden. De ondersteuner kan de initiatiefnemers helpen zich te oriënteren. Welke wensen hebben de groepsleden? Waar legt de groep de grens tussen gezamenlijk en privé? Welke zijn de voor- en nadelen van de verschillende alternatieven? Uitwerking van ideeën en het leggen van contacten om die te realiseren staan in deze fase centraal.

Zaken die in de startfase moeten gebeuren zijn:

• werving van groepsleden;
• inventarisatie van woonwensen;
• stimuleren van de groepsvorming;
• opbouw van een netwerk.

Op zoek naar een locatie

De meeste tijd kost de zoektocht naar een geschikte locatie. Die begint met een bezoek aan de gemeente, afdeling huisvesting. Daar kan men navragen:

• of er kans bestaat op een bouwlocatie; en
• welke de eisen zijn die aan locaties worden gesteld; en
• of er bestaande panden vrijkomen, bijvoorbeeld een verouderd schoolgebouw.

Zo wordt duidelijk welke locaties passen bij de inventarisatie van woonwensen (hoofdstuk 2.4) en of eventuele afwijkingen daarvan aanvaardbaar zijn. De ondersteuner moet daarbij helpen voorkomen dat groepsleden onnodig star vasthouden aan secundaire wensen. In geval van verspreid wonen is het raadzaam met een corporatie of zorgaanbieder te praten over aanschuiven bij een bestaand complex. Over de rol van de gemeente nog het volgende: als kenner van locaties en toewijzer van woningen is de gemeente een belangrijke partner. Bovendien heeft zij een aantal mogelijkheden tot subsidiëring (bijvoorbeeld in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten).

De verantwoordelijke wethouder en gemeenteambtenaar kunnen:

• beleidsvoorstellen doen inzake gemeenschappelijk wonen
• inzicht geven in mogelijkheden tot realisering van initiatieven
• bij de uitgifte van grond eisen stellen aan de geplande projecten
• via prestatieafspraken met woningcorporaties gemeenschappelijk wonen stimuleren
• andere relevante wethouders en ambtenaren voor het idee winnen
• gemeenschappelijk wonen op de bestuurlijke agenda plaatsen.

Een ander aanspreekpunt binnen het gemeentelijke apparaat zijn de in de raad vertegenwoordigde politieke partijen. Zij kunnen een initiatief voor gemeenschappelijk wonen steunen door de ontwikkeling van beleid op dit punt te stimuleren en de beleidskaders vast te stellen waarbinnen wethouders en ambtenaren kunnen opereren.

In de relatie met de gemeente kan de ondersteuner een belangrijke rol spelen als intermediair. Hij kan wijzen op ervaringen die elders met gemeenschappelijk wonen zijn opgedaan om koudwatervrees en vooroordelen bij de gemeente of adviesorganen weg te nemen. Ook kan hij aantonen hoe het project voor gemeenschappelijk wonen aansluit bij het gemeentelijk beleid. Hij kan daarvoor de volgende beleidsmatige argumenten gebruiken:

Argumenten vóór gemeentelijke stimulansen van gemeenschappelijk wonen:

• Gemeenschappelijk wonen is een onmisbaar onderdeel van een gevarieerd aanbod van woon- en leefvormen in een gemeente.
• In een vraaggestuurde woonmarkt is het voor gemeentes aantrekkelijk een breed scala van woonvormen te kunnen aanbieden.
• Gemeenschappelijk wonen past in het streven van de (lokale) overheid om bewoners meer inspraak, invloed en verantwoordelijkheid te geven.
• Bij projecten van gemeenschappelijk wonen heeft men te maken met gemotiveerde bewoners. Zij zijn betrokken bij hun wooncomplex en leveren een positieve bijdrage aan de directe omgeving.

Nieuwbouw of bestaande bouw

Een belangrijke keuze is die tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Nieuwbouw betekent meestal: een langere looptijd. Bij een bestaande woning duurt die gemiddeld zo'n drie jaar, bij nieuwbouwprojecten vier tot vijf jaar. De belangrijkste redenen voor de lange looptijden zijn:

1. het gebrek aan locaties
2. de soms moeizame financiering

Voordeel van nieuwbouw is wel dat de groep doorgaans meer invloed heeft op de inrichting. Met name van belang voor bewoners met lichamelijke beperkingen. Bestaande woningen zijn vaak niet aangepast aan hun specifieke wensen: geen trappen, brede deuren, geen drempels.

Kopen of huren

• Een voordeel van huren is dat men weinig eigen geld nodig heeft. Ook zijn er minder kosten voor onderhoud, want de verantwoordelijkheid daarvoor ligt grotendeels bij de verhuurder (in de meeste gevallen een woningcorporatie). En men zit minder vast aan het huis.
• Het voordeel van kopen is de vrijheid om de woning naar behoefte in te delen. Ook ontbreekt de jaarlijkse huurverhoging.

Het besluit over koop of huur zal, net als het besluit over nieuwbouw of een bestaand gebouw, mede afhangen van de financiële mogelijkheden. De ondersteuner kan de groepsleden helpen bij het opstellen van een begroting en een inventarisatie van fondsen en subsidieregelingen waarvoor men mogelijk in aanmerking komt.

Zelf opdrachtgever zijn

Wanneer een groep zelf een complex wil (ver)bouwen en de plannen klaar zijn, moet zij vervolgens bepalen of zij zelf wil optreden als opdrachtgever. Dat geeft wel meer invloed op het uiteindelijke resultaat maar ook meer verantwoordelijkheden. De groep moet bepalen hoe zij met de risico's, zeggenschap en verantwoordelijkheid wil omgaan en welke financieringsconstructie wordt gekozen.

Risicodekking

In Culemborg werden door woongroep Kwartel 25 koopwoningen in eigen beheer gerealiseerd. Iedere koper betaalde zijn eigen kosten en liep tot op zekere hoogte een financieel risico. Om deze enigszins te beperken sloot de groep een samenwerkingsovereenkomst met een projectontwikkelaar. Volgens deze overeenkomst zou de ontwikkelaar een lening geven aan de groep wanneer gegadigden zich in de loop van het project zouden terugtrekken en men op zoek moest naar nieuwe kopers. Indien zich geen nieuwe kandidaten zouden melden, was de ontwikkelaar ook bereid om de woning over te nemen.

Bron: Benko 2002: 83

SIR-55 De Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw, kortweg SIR-55, behartigt de belangen van gegadigden voor seniorenwoningen en begeleidt het bouwen van deze woningen in eigen beheer. Dat doet men op kostenbasis zonder winstoogmerk. Informatie over deze stichting kan men vinden op www.sir55.nl[1]

De juiste rechtspersoon

Gedurende het proces worden de plannen concreter en gaat de initiatiefgroep steeds meer verplichtingen aan. Er worden overeenkomsten gesloten met derden en uitgaven gedaan. Om dat in goede banen te leiden, is een passende organisatievorm of rechtspersoon nodig. Deze behartigt de belangen van de deelnemers aan een project en treedt namens de hele groep op bij het maken van afspraken met andere partijen. Er bestaan in principe twee mogelijkheden: men kan kiezen voor een stichting of voor een vereniging.

Kenmerken van stichting en vereniging

• Een vereniging heeft leden. Zij kiezen het bestuur. Het hoogste orgaan is de algemene ledenvergadering. Elk lid heeft invloed op de besluitvorming.
• Een stichting heeft geen leden; alleen de bestuursleden hebben directe invloed. Zij nemen alle beslissingen.

Ongeacht welke keus men maakt, is het belangrijk:

• dat de besluitvorming zodanig open en democratisch is dat alle deelnemers een reële zeggenschap hebben en zich betrokken voelen; en
• dat men bij het nemen van de vereiste stappen slagvaardig kan handelen.

Deze doelstellingen kunnen wel eens botsen. Door te sterke nadruk op het democratische gehalte kan een vereniging aan slagvaardigheid inboeten. Omgekeerd, kan bij een al te voortvarende aanpak door bestuurders de achterban vervreemd raken.

Een stichtingsvorm komt vaker voor bij projecten waarbij de initiatiefgroep zelf de opdrachtgever is. Dan is immers nogal eens slagvaardigheid geboden. Een vereniging wordt meestal aangetroffen bij projecten waarbij een externe partij de rol van opdrachtgever vervult. Dat is bij het merendeel van de projecten het geval. Verreweg de meeste initiatiefgroepen kiezen dan ook voor de verenigingsvorm.

Statuten

Een vereniging krijgt volledige rechtsbevoegdheid wanneer ze ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel en de statuten zijn verleden bij de notaris. Zij moeten volgens de wet minimaal de volgende zes punten bevatten:

1. De naam van de vereniging en in welke gemeente zij is gevestigd.
2. Het doel van de vereniging.
3. De verplichtingen die de leden tegenover de vereniging hebben en de manier waarop die kunnen worden opgelegd.
4. Hoe de algemene ledenvergadering bijeen wordt geroepen.
5. Hoe de bestuurders worden benoemd en ontslagen.
6. De bestemming van het batig saldo ingeval van ontbinding van de vereniging.

Een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid kan overeenkomsten sluiten en financiële verplichtingen aangaan. Zij wordt vertegenwoordigd door een bestuur dat namens de vereniging kan handelen. Andere partijen hebben op die manier een officieel aanspreekpunt. Als bijlage zijn modelstatuten voor een vereniging opgenomen. Meer informatie kunt u vinden in de informatiemap Leidraad van de LVGO.

Belang van helderheid

Projectontwikkelaar OBV in Amersfoort heeft een negatieve ervaring met een initiatief voor gemeenschappelijk wonen. Interne meningsverschillen leidden tot ruzie binnen de groep. Een rechtspersoon ontbrak en de groep trad niet eenduidig naar buiten. Dit gaf de nodige verwarring bij partners.

Er moet dan ook onder meer aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

• Door middel van een stichting of vereniging moet de juridische aansprakelijkheid helder zijn geregeld.
• Intern zijn duidelijke afspraken nodig om met een vertegenwoordiging naar buiten te treden.

Helderheid is geboden bij het zoeken naar de juiste rechtspersoon

Woningtoewijzing

Na vaststelling van de locatie is een zeer essentiële vraag aan de gemeente of zijzelf dan wel de instantie die normaliter de woningtoewijzing verzorgt, accepteert dat de groep zelf bepaalt wie er in de woningen komt. Uit ervaringen elders blijkt dat het tot zeer onplezierige verrassingen kan komen, indien dit onderwerp niet in een vroeg stadium met de gemeente of corporatie is besproken.

Wat is de regel? Leegkomende huurwoningen worden bij voorbeeld via een lokale woonkrant aangeboden. Personen wier inkomen niet te hoog en niet te laag is in verhouding tot de huurprijs, mogen reageren. Afgezien van het inkomen kan dat in principe dus iedereen zijn.

Wat is het probleem? Dit systeem staat op gespannen voet met gemeenschappelijk wonen, omdat de toewijzing daar bij voorkeur geschiedt op voordracht van de groepsleden zelf. Die dragen personen voor die naar hun oordeel passen in de groep en willen niet dat de gemeente of woningcorporatie iemand aanwijst.

Wat is de oplossing?

Om verrassingen te voorkomen moeten met de gemeente hierover duidelijke en schriftelijke afspraken worden gemaakt. Rechtstreekse toewijzing door de groep is niet mogelijk. Wel kan de gemeente of betreffende instantie besluiten om woningen op voordracht van de groep toe te wijzen. Soms zal de gemeente daarbij richtlijnen willen aanhouden, bij voorbeeld inzake het inkomen of door een voorwaarde te stellen, dat kandidaten in de zelfde gemeente een ruilwoning aanbieden.

Samenwerken met corporatie of projectontwikkelaar

Het verdient aanbeveling goed te inventariseren welke vaardigheden in de groep al voorhanden zijn en niet direct ervan uit te gaan, dat er zonder hulp van derden niets mogelijk is. Uitvoering van een project in eigen beheer komt dan ook wel voor, maar dikwijls worden er afspraken gemaakt met een woningcorporatie of projectontwikkelaar aan wie de gemeente de grond verkoopt. Ook kan die partner een bestaand pand kopen en zorgen dat de plannen verder worden ontwikkeld en uitgevoerd. Een goede relatie met corporatiemedewerkers is dus van belang.

De corporatiemedewerker kan:

• gemeenschappelijk wonen inbrengen in het strategische beleid, of als nieuw project;
• de initiatiefnemers inzicht geven in de mogelijkheden voor realisering van een project.

Van de corporatie of projectontwikkelaar dient men zich af te vragen:

• in hoeverre weet men iets van gemeenschappelijk wonen?
• in welke mate is men in staat en bereid zelf bij te dragen aan de kosten?
• heeft men toegang tot geschikte bouwlocaties of bestaande complexen?

Samenwerkingsovereenkomst

Om misverstanden te voorkomen is het raadzaam om met de woningcorporatie of projectontwikkelaar een samenwerkingsovereenkomst te tekenen. De ondersteuner kan helpen deze op te stellen. In de samenwerkingsovereenkomst staan de taken en verantwoordelijkheden die de partijen jegens elkaar hebben. Belangrijk voor de initiatiefgroep is dat daarin duidelijk haar rol als gelijkwaardige partner in het proces wordt omschreven. Dit om te vermijden dat de groep steeds verder aan de zijlijn komt te staan.

Partners in passend wonen

In 1992 startten drie ouderen in Baarn een initiatief voor gemeenschappelijk wonen. Na bekendmaking hiervan in huis-aan-huis-bladen steeg het aantal belangstellenden fors, tot ongeveer 100. De gemeente ondersteunde het plan van harte. Men kreeg een startsubsidie voor organisatiekosten, zoals zaalhuur, bijeenkomsten en ontmoetingsdagen. Ouderenhuisvesting staat in Baarn hoog op de politieke agenda, omdat er te weinig ouderenwoningen zijn en nauwelijks geschikte bouwlocaties. De gemeente besloot een voormalig schoolgebouw ter beschikking te stellen en passend te verbouwen voor de groep. Ook woningcorporatie Eemland was enthousiast en bereid een financiële bijdrage te leveren om het plan te doen slagen. In het voormalige schoolgebouw zijn 23 woningen gerealiseerd: 15 vrije sector en 8 (premie)huurwoningen.

Bron: Witteveen 2000: 26-27

Soorten van mogelijke ondersteuning

In de voorbereidingsfase verschuift de rol van de ondersteuner van de wegwijsfunctie meer naar de proces- en intermediairfunctie. Ook is inhoudelijke expertise in deze fase noodzakelijk.

• In zijn procesfunctie geldt de ondersteuner als aanjager van het bouwproces en begeleidt hij de groepsvorming. Beslissingen moeten op tijd genomen worden. Waar mogelijk gebeurt dat door de groepsleden gezamenlijk.
• Als intermediair kan de ondersteuner helpen bij het maken van afspraken met instanties en instellingen en het opstellen van de bijbehorende contracten.
• Inhoudelijke expertise is in deze fase bijvoorbeeld nodig bij het opstellen van statuten. Daarvoor kan een notaris worden ingeschakeld.

Procesbegeleiding Dat de ondersteuner een belangrijke rol heeft als procesbegeleider, blijkt uit het volgende citaat.

"Een ouderinitiatief was sterk afhankelijk van de pionier. Deze man, wiens broer met handicap nog bij zijn ouders woonde, had veel haast want hij maakte zich zorgen over de draagkracht van zijn ouders. Deze pionier nam veel initiatieven, kwam bij de directeur van de woningbouwvereniging aan tafel, vroeg ondersteuning bij de wethouder en onderhandelde met de zorgaanbieder over het toekomstige personeel.

Er dreigde ruzie in de groep ouders, omdat deze bezorgde en actieve pionier veel te hard liep. Door het inschakelen van een neutrale gespreksleider, die goed liet zien dat het juist zorg en betrokkenheid waren die een rol speelden, kon de dreigende ruzie in gezamenlijke zorg worden omgezet."

Habekothé en Calis 2002: 16-17

SCHEMA: overzicht van de eventuele behoefte aan ondersteuning in de voorbereidingsfase

Onderwerp	Type woning
Vragen:	Nieuwbouw of bestaand? Kopen of huren?
Ondersteuning: (Procesfunctie)	Opstellen begroting Schets van voor- en nadelen Inventarisatie subsidieregelingen

Onderwerp	Relatie met de gemeente
Vragen:	Welke locaties zijn beschikbaar? Welk bestemmingsplan rust erop? Bij wie moeten we zijn? Zijn er afspraken te maken over woningtoewijzing?
Ondersteuning: (Wegwijsfunctie)	Mond-op-mond reclame Navraag bij welzijnsinstelling, zorgkantoor en verenigingen
Ondersteuning: (Intermediair)	Leggen van contacten Inzichtelijk maken van beleid Bemiddelen tussen groepswensen en gemeentebeleid

Onderwerp	Opdrachtgeverschap
Vragen:	Op eigen kracht of met hulp van partners? Keuze eventuele partners Hoe maken we afspraken met partners
Ondersteuning: (Procesfunctie)	Tijdige besluitvroming Waken over groepsproces
(Intermediair)	Aandragen van mogelijke partners Leggen van contacten Schets van voor-en nadelen Opstellen van contracten

Onderwerp	Rechtspersoon
Vragen:	Vereniging of stichting? Wie maakt statuten?
Ondersteuning: (Expertise)	Inschakelen van een notaris