Voorbereiding: keuzes en samenwerken: verschil tussen versies

Versie van 23 nov 2017 om 08:34

Inleiding

Een project rond gemeenschappelijk wonen begint vaak bij één of enkele personen met een droom of ideaalbeeld over wonen in de toekomst. Maar hoe die droom te verwezenlijken? Wie samen met anderen overweegt een initiatiefgroep op te zetten, loopt al direct tegen een flink aantal vragen op:

• waar vinden we medestanders?
• hoe kunnen we ons het beste organiseren?
• zijn er elders in het land soortgelijke projecten gerealiseerd?
• welke problemen hebben zich daarbij voorgedaan?
• wat kunnen wij zelf en waar moeten we deskundigen inschakelen?

In de startfase proberen initiatiefnemers op deze vragen een antwoord te vinden. In eerste instantie bestaat vooral behoefte aan een overzicht van mogelijkheden. De ondersteuner kan de initiatiefnemers helpen zich te oriënteren. Welke wensen hebben de groepsleden? Waar legt de groep de grens tussen gezamenlijk en privé? Welke zijn de voor- en nadelen van de verschillende alternatieven? Uitwerking van ideeën en het leggen van contacten om die te realiseren staan in deze fase centraal.

Zaken die in de startfase moeten gebeuren zijn:

• werving van groepsleden;
• inventarisatie van woonwensen;
• stimuleren van de groepsvorming;
• opbouw van een netwerk.

Op zoek naar een locatie

De meeste tijd kost de zoektocht naar een geschikte locatie. Die begint met een bezoek aan de gemeente, afdeling huisvesting. Daar kan men navragen:

• of er kans bestaat op een bouwlocatie; en
• welke de eisen zijn die aan locaties worden gesteld; en
• of er bestaande panden vrijkomen, bijvoorbeeld een verouderd schoolgebouw.

Zo wordt duidelijk welke locaties passen bij de inventarisatie van woonwensen (hoofdstuk 2.4) en of eventuele afwijkingen daarvan aanvaardbaar zijn. De ondersteuner moet daarbij helpen voorkomen dat groepsleden onnodig star vasthouden aan secundaire wensen. In geval van verspreid wonen is het raadzaam met een corporatie of zorgaanbieder te praten over aanschuiven bij een bestaand complex. Over de rol van de gemeente nog het volgende: als kenner van locaties en toewijzer van woningen is de gemeente een belangrijke partner. Bovendien heeft zij een aantal mogelijkheden tot subsidiëring (bijvoorbeeld in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten).

De verantwoordelijke wethouder en gemeenteambtenaar kunnen:

• beleidsvoorstellen doen inzake gemeenschappelijk wonen
• inzicht geven in mogelijkheden tot realisering van initiatieven
• bij de uitgifte van grond eisen stellen aan de geplande projecten
• via prestatieafspraken met woningcorporaties gemeenschappelijk wonen stimuleren
• andere relevante wethouders en ambtenaren voor het idee winnen
• gemeenschappelijk wonen op de bestuurlijke agenda plaatsen.

Een ander aanspreekpunt binnen het gemeentelijke apparaat zijn de in de raad vertegenwoordigde politieke partijen. Zij kunnen een initiatief voor gemeenschappelijk wonen steunen door de ontwikkeling van beleid op dit punt te stimuleren en de beleidskaders vast te stellen waarbinnen wethouders en ambtenaren kunnen opereren.

In de relatie met de gemeente kan de ondersteuner een belangrijke rol spelen als intermediair. Hij kan wijzen op ervaringen die elders met gemeenschappelijk wonen zijn opgedaan om koudwatervrees en vooroordelen bij de gemeente of adviesorganen weg te nemen. Ook kan hij aantonen hoe het project voor gemeenschappelijk wonen aansluit bij het gemeentelijk beleid. Hij kan daarvoor de volgende beleidsmatige argumenten gebruiken:

Argumenten vóór gemeentelijke stimulansen van gemeenschappelijk wonen:

• Gemeenschappelijk wonen is een onmisbaar onderdeel van een gevarieerd aanbod van woon- en leefvormen in een gemeente.
• In een vraaggestuurde woonmarkt is het voor gemeentes aantrekkelijk een breed scala van woonvormen te kunnen aanbieden.
• Gemeenschappelijk wonen past in het streven van de (lokale) overheid om bewoners meer inspraak, invloed en verantwoordelijkheid te geven.
• Bij projecten van gemeenschappelijk wonen heeft men te maken met gemotiveerde bewoners. Zij zijn betrokken bij hun wooncomplex en leveren een positieve bijdrage aan de directe omgeving.

Nieuwbouw of bestaande bouw

Een belangrijke keuze is die tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Nieuwbouw betekent meestal: een langere looptijd. Bij een bestaande woning duurt die gemiddeld zo'n drie jaar, bij nieuwbouwprojecten vier tot vijf jaar. De belangrijkste redenen voor de lange looptijden zijn:

1. het gebrek aan locaties
2. de soms moeizame financiering

Voordeel van nieuwbouw is wel dat de groep doorgaans meer invloed heeft op de inrichting. Met name van belang voor bewoners met lichamelijke beperkingen. Bestaande woningen zijn vaak niet aangepast aan hun specifieke wensen: geen trappen, brede deuren, geen drempels.

Kopen of huren

• Een voordeel van huren is dat men weinig eigen geld nodig heeft. Ook zijn er minder kosten voor onderhoud, want de verantwoordelijkheid daarvoor ligt grotendeels bij de verhuurder (in de meeste gevallen een woningcorporatie). En men zit minder vast aan het huis.
• Het voordeel van kopen is de vrijheid om de woning naar behoefte in te delen. Ook ontbreekt de jaarlijkse huurverhoging.

Het besluit over koop of huur zal, net als het besluit over nieuwbouw of een bestaand gebouw, mede afhangen van de financiële mogelijkheden. De ondersteuner kan de groepsleden helpen bij het opstellen van een begroting en een inventarisatie van fondsen en subsidieregelingen waarvoor men mogelijk in aanmerking komt.

Zelf opdrachtgever zijn

Wanneer een groep zelf een complex wil (ver)bouwen en de plannen klaar zijn, moet zij vervolgens bepalen of zij zelf wil optreden als opdrachtgever. Dat geeft wel meer invloed op het uiteindelijke resultaat maar ook meer verantwoordelijkheden. De groep moet bepalen hoe zij met de risico's, zeggenschap en verantwoordelijkheid wil omgaan en welke financieringsconstructie wordt gekozen.

Risicodekking

In Culemborg werden door woongroep Kwartel 25 koopwoningen in eigen beheer gerealiseerd. Iedere koper betaalde zijn eigen kosten en liep tot op zekere hoogte een financieel risico. Om deze enigszins te beperken sloot de groep een samenwerkingsovereenkomst met een projectontwikkelaar. Volgens deze overeenkomst zou de ontwikkelaar een lening geven aan de groep wanneer gegadigden zich in de loop van het project zouden terugtrekken en men op zoek moest naar nieuwe kopers. Indien zich geen nieuwe kandidaten zouden melden, was de ontwikkelaar ook bereid om de woning over te nemen.

Bron: Benko 2002: 83

SIR-55 De Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw, kortweg SIR-55, behartigt de belangen van gegadigden voor seniorenwoningen en begeleidt het bouwen van deze woningen in eigen beheer. Dat doet men op kostenbasis zonder winstoogmerk. Informatie over deze stichting kan men vinden op www.sir55.nl[1]

De juiste rechtspersoon

Gedurende het proces worden de plannen concreter en gaat de initiatiefgroep steeds meer verplichtingen aan. Er worden overeenkomsten gesloten met derden en uitgaven gedaan. Om dat in goede banen te leiden, is een passende organisatievorm of rechtspersoon nodig. Deze behartigt de belangen van de deelnemers aan een project en treedt namens de hele groep op bij het maken van afspraken met andere partijen. Er bestaan in principe twee mogelijkheden: men kan kiezen voor een stichting of voor een vereniging.

Kenmerken van stichting en vereniging

• Een vereniging heeft leden. Zij kiezen het bestuur. Het hoogste orgaan is de algemene ledenvergadering. Elk lid heeft invloed op de besluitvorming.
• Een stichting heeft geen leden; alleen de bestuursleden hebben directe invloed. Zij nemen alle beslissingen.

Ongeacht welke keus men maakt, is het belangrijk:

• dat de besluitvorming zodanig open en democratisch is dat alle deelnemers een reële zeggenschap hebben en zich betrokken voelen; en
• dat men bij het nemen van de vereiste stappen slagvaardig kan handelen.

Deze doelstellingen kunnen wel eens botsen. Door te sterke nadruk op het democratische gehalte kan een vereniging aan slagvaardigheid inboeten. Omgekeerd, kan bij een al te voortvarende aanpak door bestuurders de achterban vervreemd raken.

Een stichtingsvorm komt vaker voor bij projecten waarbij de initiatiefgroep zelf de opdrachtgever is. Dan is immers nogal eens slagvaardigheid geboden. Een vereniging wordt meestal aangetroffen bij projecten waarbij een externe partij de rol van opdrachtgever vervult. Dat is bij het merendeel van de projecten het geval. Verreweg de meeste initiatiefgroepen kiezen dan ook voor de verenigingsvorm.

Statuten

Een vereniging krijgt volledige rechtsbevoegdheid wanneer ze ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel en de statuten zijn verleden bij de notaris. Zij moeten volgens de wet minimaal de volgende zes punten bevatten:

1. De naam van de vereniging en in welke gemeente zij is gevestigd.
2. Het doel van de vereniging.
3. De verplichtingen die de leden tegenover de vereniging hebben en de manier waarop die kunnen worden opgelegd.
4. Hoe de algemene ledenvergadering bijeen wordt geroepen.
5. Hoe de bestuurders worden benoemd en ontslagen.
6. De bestemming van het batig saldo ingeval van ontbinding van de vereniging.

Een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid kan overeenkomsten sluiten en financiële verplichtingen aangaan. Zij wordt vertegenwoordigd door een bestuur dat namens de vereniging kan handelen. Andere partijen hebben op die manier een officieel aanspreekpunt. Als bijlage zijn modelstatuten voor een vereniging opgenomen. Meer informatie kunt u vinden in de informatiemap Leidraad van de LVGO.

Belang van helderheid

Projectontwikkelaar OBV in Amersfoort heeft een negatieve ervaring met een initiatief voor gemeenschappelijk wonen. Interne meningsverschillen leidden tot ruzie binnen de groep. Een rechtspersoon ontbrak en de groep trad niet eenduidig naar buiten. Dit gaf de nodige verwarring bij partners.

Er moet dan ook onder meer aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

• Door middel van een stichting of vereniging moet de juridische aansprakelijkheid helder zijn geregeld.
• Intern zijn duidelijke afspraken nodig om met een vertegenwoordiging naar buiten te treden.

Helderheid is geboden bij het zoeken naar de juiste rechtspersoon