Draaiboek voor het ontwikkelen van een woonproject
Inhoud
Opzetten van een woonproject met gemeenschappelijke (werk)ruimten
Anna Dijkhuis/Flip Krabbendam (november 2008)
De hier volgende schematisch weergegeven weg naar het realiseren van een gemeenschappelijk woon/werk project is gebaseerd op jarenlange ervaring. Eén van de belangrijke lessen uit het verleden is dat het sociale proces even cruciaal is als het bouwproces. Dan gaat het om vragen als: hoe krijg of houd je een stevige groep bij elkaar, hoe verdeel je de taken en houd je mensen gemotiveerd en vooral ook: hoe bereid je als groep voor op realistische samen woon (en samen werk) relaties. Daarom zijn bij de fasen steeds twee ongeveer parallel lopende routes aangegeven: Het sociale proces en het Ontwerpproces (later Bouwproces).
Belangrijke stappen zijn op een rij gezet. Maar, zoals met elke schema: De werkelijkheid is altijd anders en complexer. Toch zijn wij ervan overtuigd dat het schema bruikbaar is in de praktijk. Elke groep die een project wil realiseren kan onderstrepen wat voor hun van belang is, wat ze minder belangrijk vinden of zelfs niet aan de orde is. Sommige groepen hebben bijvoorbeeld al een lokatie en een opdrachtgever. Andere groepen hebben al een programma van eisen. Dat verschilt. Maar uit de praktijk blijkt dat de handleiding-in-fase voor alle groepen nuttig kan zijn als voorbereiding op de route die afgelegd moet worden én als checklist. *)
- ) de fasen 1 t/m 3 zijn recent aangepast/verbeterd. Het schema blijft in ontwikkeling
Gemeenschappelijk wonen: het opzetten van een project
Fase 1: Initiatieffase
| Sociale proces | Ontwerpproces |
|---|---|
| 1. Het Ideaal motieven |
Het Luchtkasteel groot, klein, oud, nieuw, stad, buiten |
| 2. Medestanders werven leefstijlgenoten |
Voorlopig woonprogramma sociaal ruimtelijke opbouw werkruimten? ecologisch? |
| 3. Oriënteren profiel |
Programma van eisen ontwerpvoorstellen |
| 4. Naar buiten treden pers, belangenvereniging, formaliseren / juridische status |
Partijen bouwproces gemeente, corporatie, ontwikkelaar, (architect?) |
| 5. Continuïteit werven / aanvullen groep |
Toezeggingen politieke steun, locatie, formele opdrachtgever, procesbegeleiding |
| Feest | |
| Mijlpaal 1: | Toezeggingen binnen / actoren bekend (gemeente, lokatie, corporatie / bouwheer) Convenant |
Fase 2: Planfase
| Sociale proces | Ontwerpproces |
|---|---|
| 6. Rechtspersoonlijkheid huishoudelijk reglement |
Samenwerkingsovereenkomst rolverdeling: corporatie / bouwheer en bewonersvereniging, begeleiding |
| 7. Architectenkeuze bewonerskeuze / bewoners adviseur? |
Architectenkeuze keuze corporatie / bouwheer |
| overeenstemming | |
| 8. Gemeenschappelijkheid privé en gemeenschappelijke ruimten: definitieve sociale opbouw |
Programma van Eisen ruimtelijke ordening van privé en gemeenschappelijke ruimten |
| 9. Planteam werk/mandaatgroep terugkoppeling / feedback aan architect |
Planteam Feedback aan architect, afstemming met formele opdrachtgever en regelgeving |
| overeenstemming | |
| 10. Continuïteit interne cohesie, betrokkenheid: taken, communicatie, commitment verklaring |
Definitief Ontwerp (D.O.) afronding ontwerpproces |
| goedkeuring D.O. | |
| Viering mijlpaal 2 | |
Fase 3: Uitwerkingsfase
| De groep | Het bouwen |
|---|---|
| 11. Planteamcommissie alternatieven voorleggen |
Bestek gereedmaken materialiseren van het ontwerp |
| 12. Continuïteit motiveren, volhouden, zonodig ledenwerving | |
| Aanbesteding keuze aannemer | |
| 13. 'Vuurproef' bezuiniging, subsidies, compromissen, actie |
Bezuinigingsronde woonlasten, wettelijke kaders |
| 14. Toewijzing regeling leegstandskosten, vrijstelling gemeentelijke regels | |
| Feest | Eerste paal |
| Mijlpaal 3 | start bouwfase |
Fase 4: Bouwfase
| 15. De groep | Het bouwen |
| Planteamcommissie kwaliteitsbewaking (bewoners) |
Bouwteam kwaliteitsbewaking (opdrachtgevers) |
| overeenstemming over aanpassingen | |
|---|---|
| 16. Beheercontract huurcontract: individueel of collectief, gemeenschappelijke ruimten apart? (werkruimte apart) | |
| 17. Groeps/clustervorming sociale proces, verantwoordelijkheden en gebruik gemeenschappelijke ruimten | |
| 18. Woning/werkruimteverdeling definitief: wie woont (werkt) waar? |
|
| Feest | Oplevering |
| Mijlpaal 4 | Overhandiging eerste sleutel |
Fase 5: Beheerfase
| De groep | Het gebouw |
| 19. Taakverdeling instellen definitieve werkgroepen |
Na oplevering inventarisatie kleine gebreken (aannemer) |
| 20. Continuïteit participatie en betrokkenheid bij gemeenschappelijke activiteiten (Definitief Huishoudelijk reglement financiën, vergaderstructuur, conflictregeling, commitmentverklaring) |
Afspraken onderhoud |
| Nieuwe bewoners wachtlijst, aspirant bewoners, (profiel) en (selectie)procedure |
