Draaiboek voor het ontwikkelen van een woonproject

Opzetten van een woonproject met gemeenschappelijke (werk)ruimten

Anna Dijkhuis/Flip Krabbendam (november 2008)

De hier volgende schematisch weergegeven weg naar het realiseren van een gemeenschappelijk woon/werk project is gebaseerd op jarenlange ervaring. Eén van de belangrijke lessen uit het verleden is dat het sociale proces even cruciaal is als het bouwproces. Dan gaat het om vragen als: hoe krijg of houd je een stevige groep bij elkaar, hoe verdeel je de taken en houd je mensen gemotiveerd en vooral ook: hoe bereid je als groep voor op realistische samen woon (en samen werk) relaties. Daarom zijn bij de fasen steeds twee ongeveer parallel lopende routes aangegeven: Het sociale proces en het Ontwerpproces (later Bouwproces).

Belangrijke stappen zijn op een rij gezet. Maar, zoals met elke schema: De werkelijkheid is altijd anders en complexer. Toch zijn wij ervan overtuigd dat het schema bruikbaar is in de praktijk. Elke groep die een project wil realiseren kan onderstrepen wat voor hun van belang is, wat ze minder belangrijk vinden of zelfs niet aan de orde is. Sommige groepen hebben bijvoorbeeld al een lokatie en een opdrachtgever. Andere groepen hebben al een programma van eisen. Dat verschilt. Maar uit de praktijk blijkt dat de handleiding-in-fase voor alle groepen nuttig kan zijn als voorbereiding op de route die afgelegd moet worden én als checklist. *)

• ) de fasen 1 t/m 3 zijn recent aangepast/verbeterd. Het schema blijft in ontwikkeling

Gemeenschappelijk wonen: het opzetten van een project

Fase 1: Initiatieffase

Sociale proces	Ontwerpproces
1. Het Ideaal	Het Luchtkasteel
motieven	groot, klein, oud, nieuw, stad, buiten
2. Medestanders	Voorlopig woonprogramma
werven leefstijlgenoten	sociaal ruimtelijke opbouw werkruimten? ecologisch?
3. Oriënteren	Programma van eisen
profiel projectbezoek, websites literatuur, deskundigen	ontwerpvoorstellen
4. Naar buiten treden	Partijen bouwproces
pers, belangenvereniging, formaliseren / juridische status	gemeente, corporatie, ontwikkelaar, (architect?)
5. Continuïteit Toezeggingen	werven / aanvullen groep politieke steun, locatie, formele opdrachtgever, procesbegeleiding
Feest
Mijlpaal 1:	Toezeggingen binnen / actoren bekend (gemeente, lokatie, corporatie / bouwheer) Convenant Continuïteit in de Bewonergroep (aantal actieve leden, kerngroep, juridische status, overlegvorm: werk / mandaatgroepen)

Fase 2: Planfase

Sociale proces	Ontwerpproces
6. Rechtspersoonlijkheid	Samenwerkingsovereenkomst
huishoudelijk reglement besluitvormingsproces	rolverdeling: corporatie / bouwheer en bewonersvereniging, begeleiding
7. Architectenkeuze	Architectenkeuze
bewonerskeuze / bewoners adviseur?	keuze corporatie / bouwheer
overeenstemming
8. Gemeenschappelijkheid	Programma van Eisen
privé en gemeenschappelijke ruimten: definitieve sociale opbouw	ruimtelijke ordening van privé en gemeenschappelijke ruimten
9. Planteam werk/mandaatgroep	Planteam
terugkoppeling / feedback aan architect	Feedback aan architect, afstemming met formele opdrachtgever en regelgeving
overeenstemming
10. Continuïteit	Definitief Ontwerp (D.O.)
interne cohesie, betrokkenheid: taken, communicatie, commitment verklaring	afronding ontwerpproces
goedkeuring D.O.
Viering mijlpaal 2

Fase 3: Uitwerkingsfase

De groep	Het bouwen
11. Planteamcommissie	Bestek gereedmaken
alternatieven voorleggen	materialiseren van het ontwerp
12. Continuïteit	motiveren, volhouden, zonodig ledenwerving
	Aanbesteding
	keuze aannemer
13. 'Vuurproef'	Bezuinigingsronde
bezuiniging, subsidies, compromissen, actie	woonlasten, wettelijke kaders
14. Toewijzing
regeling leegstandskosten, vrijstelling gemeentelijke regels
Feest	Eerste paal
Mijlpaal 3	start bouwfase

Fase 4: Bouwfase

15. De groep	Het bouwen
Planteamcommissie	Bouwteam
kwaliteitsbewaking (bewoners)	kwaliteitsbewaking (opdrachtgevers)
overeenstemming over aanpassingen
16. Beheercontract huurcontract: individueel of collectief, gemeenschappelijke ruimten apart? (werkruimte apart) bij koop: vereniging van eigenaren afspraken over vertrek / vinden nieuwe bewoner
17. Groeps/clustervorming sociale proces, verantwoordelijkheden en gebruik gemeenschappelijke ruimten		18. Woning/werkruimteverdeling definitief: wie woont (werkt) waar?
Feest	Oplevering
Mijlpaal 4	Overhandiging eerste sleutel